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家を取得した時に必要な税金について考えよう

夢のマイホーム。自分のこだわりを詰め込んで新築するにしても、建売住宅を購入するにしても、一括支払いでの購入が難しくローンを組んで支払いを続けることとなります。

ですが、チョット待ってください。

もし、家の購入に必要なのが購入費用だけだと思っているなら大きな間違いです。

購入時に必要な税金もあれば、購入した後に支払い義務が生じる税金もあり、知らないと資金繰りに苦労をすることになります。

そこで、本記事では、家を取得した時に支払う必要のある税金についてご紹介していきます。

家を購入した時にかかる税金とは?

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家を購入する際に必要となる税金には印紙税や登録免許税といった、良く知られたものがあります。

印紙税は契約書や領収書などに貼る切手の様なもので、記載金額に応じて課税されます。

また、登録免許税は取得した不動産を登記する時に必要な税金です。納税額は登記の種類と課税標準によって変わります。

このほかにも、不動産取得税や固定資産税といった税金があります。

不動産取得税

不動産取得税は、日本国内で不動産を取得した際に課税される都道府県税のことです。

課税主体 不動産の所在地の都道府県
課税客体 不動産の取得
納税義務者 不動産を取得した個人または法人
課税標準 固定資産課税台帳価格
徴収方法 普通徴収
標準税率 4%

課税客体の「不動産の取得」とは、

  • 原始取得:家屋の建築、家屋の増改築
  • 承継取得:売買、交換、贈与 等

のことです。

登記をしているかどうか、取得が有償か無償かといったことは一切関係なく、取得した事実が課税対象となります。但し、包括遺贈、被相続人から相続人への遺贈、単純相続は非課税です。

また、固定資産課税台帳価格によっては非課税となることもあります。

土地の取得 10万円未満
新築・増改築等による家屋の取得 23万円未満
売買・贈与等による家屋の取得 12万円未満

標準税率は4%ですが、住宅や住宅用の土地を取得した場合には、特例措置として税率が3%になります。

住宅の特例とは?

課税標準は、一定の条件を満たすことで控除を受けることが出来ます。

課税標準の特例 適用要件
新築住宅 価格から1,200万円を控除 1.床面積:50㎡以上240㎡以下
2.既存住宅は、一定の耐震基準等に適合するものであること
既存住宅 価格から築年数によって
100万円~1,200万円を控除

この表にある「価格」とは、「固定資産課税台帳価格」のことです。

また、適用要件にある床面積は戸建て住宅の場合で、貸家住宅の場合は40㎡以上240㎡以下となります。

宅地を取得した場合は、宅地価格の1/2の額に軽減されます。

税額の特例とは?

不動産取得税の納税者は不動産を取得した者です。

但し、不動産業者などが取得した不動産を取得した日から1年以内に売却できた場合には、課税を免除されます。

同様に、新築から10年以上経過した中古住宅を特定の要件を満たすように増改築を行った上で、取得から2年以内に売却できた場合には、不動産業者に対する不動産取得税を減額します。

不動産業者は複数の不動産を取得し、売却したり賃借したりします。そのため、一定の要件を設けて減税をしているのです。

他にも、住宅用の土地を取得した場合税額軽減措置があります。

  1. 45,000円(150万円 × 3%)
  2. 土地1㎡あたりの課税標準 × 住宅の床面積の2倍 × 3%

一定の要件を満たす住宅用の土地を取得した場合、上記どちらか多い方の額が減額されます。

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日に不動産や償却資産を所有している人に対して課せられる市町村税です。

課税主体 固定資産所在の市町村
課税客体 固定資産の保有
納税義務者 1月1日現在に所有者として固定資産課税台帳に登記、登録している者
課税標準 固定資産課税台帳価格
徴収方法 普通徴収
税率 1.40%

固定資産税は1月1日現在の所有者に対し課税されます。そのため、年の途中で所有者が変わったとしても、1月1日に所有していた者が納税義務を負います。

但し、不動産業者などとの取引で建売住宅などを購入する場合には、固定資産税額の折半を求められることもあります。これは、話し合いなどによって支払の割合を決めることも出来ます。

また、納税義務者には例外もあります。

1.質権又は100年以上の地上権が設定されている場合 質権者又は地上権者が納税義務を負う
2.登記している者が災害等で不明の場合 使用者を所有者とみなして課税することが出来る
3.登記している者が死亡している場合 等 1月1日現在の現実の所有者

複数人で不動産を共有している場合は、共有者全員が連帯して納税義務を負います。

課税標準の特例とは?

固定資産税は、住宅用地の区分によって軽減税率が適用されます。

住宅用地の面積 区分 軽減税率
200㎡以下の部分 小規模住宅用地 1/6
200㎡を超える部分 その他の住宅用地 1/3

例えば、300㎡の住宅地を所有していた場合、200㎡分が「小規模住宅用地」で税率は1/6、残りの100㎡分が「その他の住宅用地」で税率が1/3となります。

税額の特例とは?

新築住宅の場合、以下の条件で税額の1/2を減額されます。

  • 期間:新築の翌年から3年間
    • 3階以上の中高層耐火建築物は5年間
  • 範囲:床面積120㎡までの部分

また、適用を受ける新築住宅は床面積が50㎡以上280㎡以下のものです。

家を買ってもらった時にかかる税金とは?

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若くして住宅を購入する場合、親などから援助をしてもらうことがあります。但し、親や祖父母などから資金援助を受けた場合や、持ち家や土地を譲ってもらった場合などは贈与となり課税対象となります。

贈与税

贈与税とは、個人から個人へ財産の贈与を行った場合、財産を受け取ったものに対して課せられる国税です。

税額は1年間に贈与を受けた財産価格の合計から算出されます。

但し、年間110万円の基礎控除があり、その残額に対し10%~55%の税率をかけて税額を算出しています。

直系尊属からの贈与を受けた場合の「非課税制度」

1月1日現在に20歳以上となる者が、自分が住むための住宅を新築、取得、増改築をするための費用を直系尊属から援助してもらった場合、所定の額まで贈与税が非課税となる制度があります。

  • 贈与者:直系尊属(両親、又は祖父母)で、年齢は問わない
  • 受贈者:1月1日現在20歳以上の者で、合計所得金額が2,000万円以下の者

受贈者の要件は、このほかにも細かく指定されていますので、国税庁のHPで確認すると良いでしょう。

非課税の限度額は、新築等をする住宅用の家屋の種類と新築に係わる契約の締結日によって違ってきます。

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 省エネ等住宅以外の住宅
~平成27年12月31日 1,500万円 1,000万円
平成28年1月1日~令和2年3月31日 1,200万円 700万円
令和2年4月1日~令和3年12月31日 1,000万円 500万円

非課税の要件は、住宅用家屋の新築・取得と、増改築で違いがあります。

床面積や築年数、居住区分の範囲など、細かく設定されていますのでこちらも国税庁のHPで確認しておきましょう。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、祖父母や両親から生前に贈与を受け、その分の贈与税を納税した場合、その後の相続時には全体の相続税額からすでに支払った贈与税額を控除するという制度です。

この制度の適用を受けると、贈与税の計算の際に贈与財産の合計額から2,500万円が控除されます。

制度を受けるためには、贈与者、受贈者の要件を満たしていることと、適用対象となる財産の要件を満たしている必要があります。

詳細は、国税庁のHPで確認できます。

住宅ローン控除とは?

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個人がマイホームを取得する際に、10年以上のローンを組んだ場合、一定の要件を満たせば所得税が軽減されるという制度で、年末調整や確定申告の時などに書類を添付することで還付金がもらえます。

前項までに紹介してきた税金とは違い、こちらは住宅取得等を援助するための制度です。

家を取得するには購入費以外にもお金が必要

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家を取得する時には、購入費用などのほかにも税金がかかるということを考慮しておかないと、資金不足になって納税できなくなってしまいます。

また、固定資産税は取得した家や土地の資産価値を算定した上で固定資産課税台帳価格が決まってしまいます。

こだわりを持って高級な素材で家を作ると、それだけ税金も高くなるということを理解していないと、後から苦労をすることとなります。

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